Motivasi, Perniagaan, Kewangan Peribadi

Bagaimana Memilih Skim Pinjaman Perumahan Pembiayaan Kewangan Islam Yang Menguntungkan

Salam pembaca blog pemikirkaya,

Kali ini saya ingin berkongsi pandangan dan sedikit info tentang Skim Pinjaman Perumahan Pembiayaan Kewangan Islam yang saya kira masih ramai yang kurang jelas dengannya. Rata-rata masyarakat kita hanya tahu skim pinjaman perumahan pembiayaan kewangan Islam berdasarkan konsep  Al-Bai’ bi Thaman Ajil (jualan tangguh) sedangkan ada pilihan lain yang lebih baik seperti konsep Musyarakah(perkongsian) yang ditawarkan oleh institusi perbankan kewangan Islam di Malaysia ketika ini.

Sehinggakan ada yang melabelkan konsep Pinjaman perumahan pembiayaan kewangan Islam mencekik darah?


Ini kerana kebanyakan Bank tempatan dan koperasi yang menjalankan urusniaga Perbankan Islam menawarkan Skim Pinjaman Pembiayaan Perumahan berdasarkan konsep Al-Bai’ bi Thaman Ajil atau lebih dikenali dengan nama singkatannya BBA.

APA ITU BAI BITHAMAN AJIL (BBA)

Al-Bai’ bi Thaman Ajil iaitu jual dengan pembayaran balik secara tangguh. Pihak penjual biasanya memperoleh keuntungan melalui harga tangguh berkenaan (modal campur keuntungan).
Sebagai contoh, pihak bank membeli barang daripada pembekal dengan harga modal secara tunai. Selepas itu, bank menjual kepada pihak pengguna dengan harga tangguh tertentu (modal + untung) untuk satu tempoh masa tertentu contohnya enam bulan.

Perbankan Islam di seluruh dunia menerima konsep ini. Kebanyakan ulama menerima konsep BBA dan murabahah termasuk ulama di Asia Barat. Kontrak ini adalah kontrak antara tiga pihak iaitu pembekal, bank dan pengguna akhir.

Walaupun begitu, BBA yang diamalkan di Malaysia bercampur dengan unsur lain menyebabkannya dipertikai perbankan Islam di Asia Barat. Antara unsur dimaksudkan ialah unsur bai’ al-’inah dan menjual sesuatu yang belum wujud (bai’ al-ma’dum).

Perkara lain yang dipertikaikan ialah konsep BBA dalam pembiayaan perumahan yang sedang dalam pembinaan.

Kebanyakan konsep dilaksana ialah pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina daripada pihak pemaju.

Selepas itu bank menjadikan rumah yang sedang dibina sebagai satu sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai dan kemudian dijual kepada pelanggan dengan harga tangguh (modal + untung) menggunakan konsep BBA tanpa menghiraukan rumah itu terbengkalai atau lambat pembinaannya.

Segala risiko pembinaan dipikul sepenuhnya oleh pelanggan.

Konsep ini menimbulkan kontroversi besar di kalangan ulama Islam. Pertama, adakah sekuriti itu haq maliy yang terasing daripada aset sebenar?

Haq maliy di dalam Islam sebenarnya terikat secara terus dengan aset yang wujud.

Dalam kes di atas, aset sebenarnya belum wujud (masih dalam pembinaan). Atas dasar itu, kebanyakan ulama khususnya di Asia Barat berpegang bahawa haq maliy pada rumah berkenaan berbentuk al-dayn (hutang).

Berdiri di atas pandangan boleh menjual dayn mustaqir (hutang yang diyakini boleh bayar), bank tidak boleh menjual hutang dengan harga lebih tinggi atau lebih rendah. Sebarang perubahan pada harga membawa kepada mengambil riba.

Sebab itulah rumah yang dijual pada harga RM200, 000 oleh pemaju yang sedang dalam pembinaan dijual semula oleh bank dengan harga tangguh kepada pembeli pada harga RM700,000 kemudiannya.

Itulah antara permasalahan yang timbul dengan pelaksanaan konsep BBA dalam Perbankan Kewangan Islam yang diamalkan oleh kebanyakan bank tempatan.

Berbanding dengan apa yang ditawarkan oleh institusi perbankan tempatan dalam produk kewangan Islam, saya dapat perhatikan bahawa institusi bank antarabangsa yang membuka cawangan mereka di Malaysia mampu menawarkan produk kewangan Islam yang lebih baik dan menguntungkan pengguna. (Terdapat juga bank tempatan yang menawarkan konsep ini).

Konsep yang saya maksudkan itu ialah menggunakan akad Musyarakah atau lebih tepat lagi musyarakah muntanaqisah.

APA ITU MUSYARAKAH MUNTANAQISAH


Musharakah atau shirkah boleh ditakrifkan sebagai dalam bentuk perkongsian mana dua atau lebih ramai orang menggabungkan sama ada modal atau buruh mereka bersama-sama, berkongsi keuntungan-keuntungan, hak-hak dan liabiliti-liabiliti.
Mengikut konsep ini, sesebuah bank Islam dan pelanggan akan berkongsi membina rumah.

Rumah itu disewakan dan keuntungan daripada sewa dibahagikan antara bank dan pelanggan bergantung kepada jumlah modal masing-masing.

Pada masa sama, pelanggan boleh membeli bahagian bank sedikit demi sedikit untuk membolehkan mereka menguasai keseluruhan rumah itu.
Pembiayaan berdasarkan kontrak Musyarakah Mutanaqisah dibentuk dengan kontrak syirkah sebagai kontrak utama dan disokong oleh beberapa kontrak lain iaitu ijarah,jual beli dan wa‘d.

Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia pada mesyuarat ke 56 pada Februari 2006 telah memutuskan bahawa produk pembiayaan berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah diharuskan.

Dalam melaksanakan kontrak musyarakah mutanaqisah, harus bagi pihak yang berkontrak:

i- menggabungkan dua kontrak musyarakah dan ijarah dalam satu dokumentasi perjanjian, selagi kedua-dua kontrak dimeterai secara berasingan dan jelas tidak bercampur aduk antara satu sama lain;

ii- mengenakan gadaian atas bahagian yang dimiliki oleh pelanggan kerana hak milik benefisial ialah sesuatu yang diiktiraf oleh Syariah.(Resolusi Syariah dalam Kewangan Islam, BNM, hal.22)

Kesimpulannya

Dalam mencari sumber pembiayaan kewangan Islam bagi pinjaman perumahan saya dapati adalah lebih menguntungkan untuk kita memilih konsep Musyarakah berbanding Bai Bithaman Ajil (BBA) tambahan lagi kita mampu menjimatkan kadar bayaran balik jika sekiranya kita  menjelaskan lebih awal daripada tempoh pembiayaan yang telah dipersetujui bersama.

Bookmark Artikel Ini:
  • Facebook
  • Google Bookmarks
You can leave a response, or trackback from your own site.

16 Responses to “Bagaimana Memilih Skim Pinjaman Perumahan Pembiayaan Kewangan Islam Yang Menguntungkan”

  1. Qasha says:

    Salam

    Tahukah anda yang anda mampu mengurangkan interest rumah anda hanya dengan menggunakan transactional loan?

    Kelebihan transactional loan..
    - Mampu mengurangkan interest sehingga 40-70%
    - Memendekkan tempoh pembayaran dari 30 tahun ke 13-16 tahun sahaja. Bergantung kepada teknik yang digunakan (terdapat 3 teknik, akan diterangkan semasa presentation)
    - Menambah savings anda
    - Mampu memiliki rumah kedua atau ketiga
    - Mampu membuat renovation rumah

    contoh TL: keseluruhan loan kena bayar RM200k, tp dgn transactional loan ini. Peminjam cuma perlu bayar RM120K sahaja, juga dapat memendekkan jangkamasa pinjaman.

    contoh: sepatutnya loan sampai 30 tahun jadi 16 tahun sahaja.

    Ini bukan gimik. Sebenarnya semua bank pun ada plan ini, cuma sebelum ini plan ini hanya sesuai utk golongan berpendapatan tinggi sahaja. Sebabnya untuk guna loan ini, peminjam perlu membayar beberapa % dari pokok. selain tu ada banyak charge2 lain dikenakan. Cuma transactional loan ini sahaja yg tiada mengenakan sebarang kos dan memang dibuat untuk golongan pendapatan sederhana.

    Siapa yg patut ambil peluang ni?
    1) ANDA YG MMG ADA LOAN RUMAH. Transfer je loan anda ke transactional loan, tiada bayaran dikenakan.

    2) ANDA YG BARU NAK BUAT LOAN RUMAH.

    Berminat? Sediakan dokumen seperti:

    - IC fotostat
    - payslip 3 bulan
    - Bank statement 3 bulan
    - surat pengesahan jawatan
    - SNP (sekiranya ingin refinance rumah)
    - Bil air/elektrik
    - copy buku bank..
    - epf statement/ea form
    - housing loan latest statement (sekiranya ingin refinance)

  2. tinie says:

    Berminat nak refinance rumah sb interest terlalu tinggi.

    • Thinkerich says:

      Tinie,

      Boleh cari 2 atau 3 bank dan dapatkan sebutharga daripada mereka. Cuba dapatkan yang boleh berikan tawaran interest yang lebih rendah dan fleksibel..

  3. ismi ana says:

    Assalamu’alaikum..
    Disini saya ingin bertanya 3 perkara:
    1)Boleh atau tidak BBA diguna untuk membiaya rumah yang belum siap?
    2)Apa alternatif lain kepada BBA?
    3)Ramai orang mempertikaikan tentang BBA yang diamalkan di Malaysia sebagai tidak patuh Syariah. Jelaskan dari aspek mana BBA dikatakan tidak patuh Syariah dan apa pandangan anda tentang isu ini?

  4. Nor huda says:

    assalamualaikum …saya kakitangan kerajaan nak beli rumah kos rendah dari individu harga dalam 80 000(rumah pertama),kebanyakan bank memberi pinjaman untuk rumah berharga rm 100 000 dan ke atas,kalau ade interest rate agak tinggi sedikit dan pembiayaan bukan 100 % …pada pendapat enccik lebih baik saye menggunakan pinjaman peribadi atau home loan?

  5. thinkerich says:

    Salam Nor Huda,

    Kakitangan Kerajaan Dapatkanlah Pinjaman Perumahan Kerajaan, Kadarnya tetap 4% dengan kiraan baki tertunggak, bukan macam personal loan yang kira kadar tetap.

  6. Pembeli says:

    saya akan membuat pembiayaan rumah. Selepas membuat research hampir 5 tahun, maka konklusinya adalah seperti berikut:

    1-kebanyakan Bank-Bank Islam di Malaysia menggunapakai kaedah BBA.
    2-Kebanyakkan Bank-bank Islam dunia / cawangan di Malaysia menggunapakai kaedah MM
    3-secara teori, memang benar BBA menggunakan konsep islam tetapi realitinya tidak.
    4-aplikasi MM dalam pembiayaan rumah memang diakui dan digunapakai kebanyakan bank islam dunia kerana lebih menguntungkan pengguna/ kedua belah pihak. Berbeza dengan BBA yang secara teori kedua pihak untung tetapi hakikatnya tidak.
    5. Bank yang menggunapakai kaedah BBA agak sukar menggalakkan pengguna menjelaskan hutang dengan segera kerana “rebat” hanyalah hak mutlak bank. Jika pengguna membayar lebih ansuran bulanan pada sesuatu bulan, pengguna dikehendaki memaklumkan kpd bank terlebih dahulu.

    6. Pelanggan yang menggunapakai kaedah BBA agak berat untuk menjelaskan baki tertunggak jika ingin melangsaikan hutangnya dengan cepat. Hal ini kerana aqad semasa perjanjian tadi merangkumi jual beli termasuk keuntungan yang berlipat kali ganda.

    7. Aqad yang berlaku antara pegawai bank dan pembeli tidak jelas, mungkin disebabkan kurang pemahaman tentang ilmu BBA dikalangan mereka.

    8. BBA di Malaysia ini pada mata kasar menyamai @ lebih teruk daripada kaedah konvensional.

    9. Jika aset yang telah diakad tadi terbengkalai, pembeli terpaksa meneruskan bayaran ansuran kerana aqad tadi .

    berbeza dengan MM..

    1-kaedah perkongsian ini nampak lebih adil dan saksama.
    2-pelanggan mempunyai hak untuk menjelaskan hutang dengan segera tanpa memaklumkan kpd pihak bank. Ini mengakibatkan pemilikan mutlak menjadi lebih cepat.
    3-pelanggan tidak perlu meneruskan bayaran ansuran jika rumah terbengkalai..

    antara bank yang mengguna pakai kaedah MM ialah ar-rajhi (rumah yg telah siap), HSBC-amanah, Maybank*islamic, Kuwait Finance, RHBislamic ,HLIB*, standard charted etc..

    THINKERICH Reply:

    Thanks atas perkongsian

  7. razi says:

    saya berminat …

  8. razi says:

    macam mana hendak menghubungi anda.

  9. Thinkerich says:

    Razi,

    Boleh hubungi saya melalui link berikut:-

    http://pemikirkaya.com/contact-me/

  10. rina says:

    Assalam,
    Saya telah di black list oleh pihak bank.
    Adakah cara untuk saya membuat housing loan.Saya merupakan ibu tunggal yg telah kematian suami & telah menyewa selama 11 tahun
    Harap mendapat bantuan housing loan.
    ic no. saya 750102-10-6280

    sekian,terima kasih
    Wassalam

    THINKERICH REPLY:

    Salam Rina, mohon maaf saya tak dapat bantu untuk kes ini. Namun saya sarankan hubungi pihak AKPK untuk atasi masalah ini. AKPK boleh dihubungi melalui http://www.Akpk.org.my

  11. zaimah says:

    Salam tuan. Saya dah bt loan rumah kerajaan 110k. Saya nak beli rumah kedua 340K.
    1. Klu settlement, 2nd loan dpt 148k shj.Kena bt loan lain plk
    2. elok sy buat refinance @ loan bank utk beli rumah? Bank mana yang bagus rate?
    tk

  12. asha says:

    suami saya bekerja di singapore. dia nak beli rumah di kluang. so macammana nak cari bank yang bagus untuk pinjaman perumahan? apakah dokumen yang perlukan? apa maksud transactional loan? terima kasih.

  13. ROSLAN says:

    salam, saya telah membeli sebuah rumah dengan menggunakan SPPPI, (Pinjaman Perumahan Perbendaharaan), bolehkah saya menggunakan kaedah transactional loan ini

  14. As.. says:

    salam…saya nk tanya.sya dan suami nak beli rumah..tetapi kami sma2 mempunyai high comitmen..oleh sebab itu, bank tak dapat approve pinjaman..sedangkan harga rumah tersebut cuma 98k sahaja.montly payment cuma rm500 sahaja..saya masih blur ttg bagaimana nk buat pinjaman perumahan ni…boleh tak saudara tolong saya apa dan bagaimana cara utk sya dptkan kelulusan pinjaman perumahan ini.boleh sent langkah dan maklumat lanjut kepada email sya asmiey_88@yahoo.com.terima kasih.

  15. suriani md elias says:

    saya nak tanya..jika seorang isteri mempunyai rumah kos rendah di negeri pahang,adakah suami boleh membeli rumah kos rendah di negeri johor..tlong..saya keliru sebab ada yang kata tak boleh..ada yang kata boleh….

Leave a Reply

Powered by WordPress | Designed by: seo services | Thanks to ppc software, massage beds and web design firm