Bagaimana Memilih Skim Pinjaman Perumahan Pembiayaan Kewangan Islam Yang Menguntungkan

Salam pembaca blog pemikirkaya,

Kali ini saya ingin berkongsi pandangan dan sedikit info tentang Skim Pinjaman Perumahan Pembiayaan Kewangan Islam yang saya kira masih ramai yang kurang jelas dengannya. Rata-rata masyarakat kita hanya tahu skim pinjaman perumahan pembiayaan kewangan Islam berdasarkan konsep  Al-Bai’ bi Thaman Ajil (jualan tangguh) sedangkan ada pilihan lain yang lebih baik seperti konsep Musyarakah(perkongsian) yang ditawarkan oleh institusi perbankan kewangan Islam di Malaysia ketika ini.

Sehinggakan ada yang melabelkan konsep Pinjaman perumahan pembiayaan kewangan Islam mencekik darah?


Ini kerana kebanyakan Bank tempatan dan koperasi yang menjalankan urusniaga Perbankan Islam menawarkan Skim Pinjaman Pembiayaan Perumahan berdasarkan konsep Al-Bai’ bi Thaman Ajil atau lebih dikenali dengan nama singkatannya BBA.

APA ITU BAI BITHAMAN AJIL (BBA)

Al-Bai’ bi Thaman Ajil iaitu jual dengan pembayaran balik secara tangguh. Pihak penjual biasanya memperoleh keuntungan melalui harga tangguh berkenaan (modal campur keuntungan).
Sebagai contoh, pihak bank membeli barang daripada pembekal dengan harga modal secara tunai. Selepas itu, bank menjual kepada pihak pengguna dengan harga tangguh tertentu (modal + untung) untuk satu tempoh masa tertentu contohnya enam bulan.

Perbankan Islam di seluruh dunia menerima konsep ini. Kebanyakan ulama menerima konsep BBA dan murabahah termasuk ulama di Asia Barat. Kontrak ini adalah kontrak antara tiga pihak iaitu pembekal, bank dan pengguna akhir.

Walaupun begitu, BBA yang diamalkan di Malaysia bercampur dengan unsur lain menyebabkannya dipertikai perbankan Islam di Asia Barat. Antara unsur dimaksudkan ialah unsur bai’ al-‘inah dan menjual sesuatu yang belum wujud (bai’ al-ma’dum).

Perkara lain yang dipertikaikan ialah konsep BBA dalam pembiayaan perumahan yang sedang dalam pembinaan.

Kebanyakan konsep dilaksana ialah pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina daripada pihak pemaju.

Selepas itu bank menjadikan rumah yang sedang dibina sebagai satu sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai dan kemudian dijual kepada pelanggan dengan harga tangguh (modal + untung) menggunakan konsep BBA tanpa menghiraukan rumah itu terbengkalai atau lambat pembinaannya.

Segala risiko pembinaan dipikul sepenuhnya oleh pelanggan.

Konsep ini menimbulkan kontroversi besar di kalangan ulama Islam. Pertama, adakah sekuriti itu haq maliy yang terasing daripada aset sebenar?

Haq maliy di dalam Islam sebenarnya terikat secara terus dengan aset yang wujud.

Dalam kes di atas, aset sebenarnya belum wujud (masih dalam pembinaan). Atas dasar itu, kebanyakan ulama khususnya di Asia Barat berpegang bahawa haq maliy pada rumah berkenaan berbentuk al-dayn (hutang).

Berdiri di atas pandangan boleh menjual dayn mustaqir (hutang yang diyakini boleh bayar), bank tidak boleh menjual hutang dengan harga lebih tinggi atau lebih rendah. Sebarang perubahan pada harga membawa kepada mengambil riba.

Sebab itulah rumah yang dijual pada harga RM200, 000 oleh pemaju yang sedang dalam pembinaan dijual semula oleh bank dengan harga tangguh kepada pembeli pada harga RM700,000 kemudiannya.

Itulah antara permasalahan yang timbul dengan pelaksanaan konsep BBA dalam Perbankan Kewangan Islam yang diamalkan oleh kebanyakan bank tempatan.

Berbanding dengan apa yang ditawarkan oleh institusi perbankan tempatan dalam produk kewangan Islam, saya dapat perhatikan bahawa institusi bank antarabangsa yang membuka cawangan mereka di Malaysia mampu menawarkan produk kewangan Islam yang lebih baik dan menguntungkan pengguna. (Terdapat juga bank tempatan yang menawarkan konsep ini).

Konsep yang saya maksudkan itu ialah menggunakan akad Musyarakah atau lebih tepat lagi musyarakah muntanaqisah.

APA ITU MUSYARAKAH MUNTANAQISAH


Musharakah atau shirkah boleh ditakrifkan sebagai dalam bentuk perkongsian mana dua atau lebih ramai orang menggabungkan sama ada modal atau buruh mereka bersama-sama, berkongsi keuntungan-keuntungan, hak-hak dan liabiliti-liabiliti.
Mengikut konsep ini, sesebuah bank Islam dan pelanggan akan berkongsi membina rumah.

Rumah itu disewakan dan keuntungan daripada sewa dibahagikan antara bank dan pelanggan bergantung kepada jumlah modal masing-masing.

Pada masa sama, pelanggan boleh membeli bahagian bank sedikit demi sedikit untuk membolehkan mereka menguasai keseluruhan rumah itu.
Pembiayaan berdasarkan kontrak Musyarakah Mutanaqisah dibentuk dengan kontrak syirkah sebagai kontrak utama dan disokong oleh beberapa kontrak lain iaitu ijarah,jual beli dan wa‘d.

Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia pada mesyuarat ke 56 pada Februari 2006 telah memutuskan bahawa produk pembiayaan berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah diharuskan.

Dalam melaksanakan kontrak musyarakah mutanaqisah, harus bagi pihak yang berkontrak:

i- menggabungkan dua kontrak musyarakah dan ijarah dalam satu dokumentasi perjanjian, selagi kedua-dua kontrak dimeterai secara berasingan dan jelas tidak bercampur aduk antara satu sama lain;

ii- mengenakan gadaian atas bahagian yang dimiliki oleh pelanggan kerana hak milik benefisial ialah sesuatu yang diiktiraf oleh Syariah.(Resolusi Syariah dalam Kewangan Islam, BNM, hal.22)

Kesimpulannya

Dalam mencari sumber pembiayaan kewangan Islam bagi pinjaman perumahan saya dapati adalah lebih menguntungkan untuk kita memilih konsep Musyarakah berbanding Bai Bithaman Ajil (BBA) tambahan lagi kita mampu menjimatkan kadar bayaran balik jika sekiranya kita  menjelaskan lebih awal daripada tempoh pembiayaan yang telah dipersetujui bersama.

Be Sociable, Share!

KJ

Khairulnahar a.k.a KJ merupakan seorang blogger (www.PemikirKaya.com) dan Internet Marketer yang aktif menyediakan informasi berbentuk pendidikan kewangan dan motivasi. Mula bergiat aktif dan menceburkan diri dalam perniagaan internet tempatan sejak tahun 2007. Kemahiran beliau adalah berkongsi idea-idea pengurusan wang dan menulis produk informasi kewangan sama ada di blog, ebook dan buku. Sehingga kini beliau telah menulis beberapa buah buku (termasuk dalam proses penerbitan) dan lebih 20 ebook yang membincangkan tentang pengurusan kewangan peribadi dan motivasi kekayaan & kewangan diri. Beliau juga merupakan seorang Konsultan Kewangan yang ditauliahkan sebagai Affiliate Registered Financial Planner (Affiliate RFP) oleh Majlis Perancang Kewangan Malaysia atau Malaysian Financial Planning Council (MFPC).

Leave a Reply to Anonymous Cancel reply

Your email address will not be published.